백화점 주가 전망 2026, 고점 대비 40% 빠진 이유
백화점 3사(신세계·현대백화점·롯데쇼핑) 주가가 6월 중순 고점 대비 약 40% 조정받았습니다. 2분기에 코로나 이후 최고 실적을 냈는데도 그렇습니다. 신영증권은 이 낙폭을 저점 매수 기회로 보고 신세계와 현대백화점을 선호주로 제시했는데, 그 근거와 남은 변수(환율·외국인)를 정리했습니다.
실적은 최고인데 주가는 왜 빠졌나
지난 2분기 국내 백화점들은 코로나 이후 2분기 기준 최고 매출과 영업이익을 기록했습니다. 기존점 매출 신장률은 지난해 10월부터 두 자릿수, 올해 들어선 20%가 넘는 20년래 없던 호황입니다.
그런데도 백화점 3사 주가는 6월 중순을 고점으로 크게 밀렸습니다. 실적의 단맛을 보기도 전에 시장 조정과 함께 무너진 셈입니다.
호황을 끌어올린 건 명품, 특히 초고가 보석·시계였습니다. 내국인뿐 아니라 방한 외국인 소비가 두드러졌고, 상반기 외국인의 백화점 매출 비중은 약 7~8%까지 올라 기존점 성장률의 2%포인트가량을 좌우할 정도가 됐습니다.
바로 이 지점이 우려로 바뀌었습니다. 명품 쏠림과 외국인 소비가 얼마나 지속될지에 대한 경계감이 커졌고, 오래 이어지던 원화 약세가 반전되면서 단기 부담 요인으로 작용했습니다.
실적 전망 자체는 견조합니다. 신영증권은 신세계 연결 영업이익을 2025년 4,800억 원에서 2026년 7,397억 원으로 54.1% 늘어날 것으로 봤습니다. 현대백화점도 2025년 3,779억 원에서 2027년 4,746억 원까지 완만한 회복을 전망했습니다.
일본처럼 된다더니, 밸류는 왜 반대로 갔나
상반기 시장에서는 "한국 백화점도 일본처럼 리레이팅된다"는 기대가 컸습니다. 관광객 유입으로 내수 한계를 넘어선다는 논리였습니다. 그런데 밸류에이션은 정반대로 움직였습니다.
신영증권에 따르면 일본 주요 백화점은 15~25배의 PER을 받고 있는 반면, 국내 백화점의 12개월 예상 PER은 다시 8배 수준으로 떨어졌습니다. 관광 대국 일본과의 밸류 격차가 좁혀지기는커녕 벌어진 모습입니다.
규모 차이는 분명합니다. 방한 외국인은 2025년 약 1,890만 명으로 코로나 이후 최고치인데, 방일 외국인은 약 4,270만 명으로 사상 최대였습니다. 미주·구주 여행객 비중과 1인당 지출액에서도 일본이 앞섭니다.
다만 방향성은 한국에 우호적입니다. 방한 외국인 중 미주·구주 비중이 높아지고 있고, 쇼핑 성향이 세계에서 가장 높은 중국을 가까이 두고 있다는 점이 장기 재료로 꼽힙니다. 결국 리레이팅의 관건은 장기적으로는 한국의 관광 입지, 단기적으로는 환율이라는 게 리포트의 요지입니다.
신세계·현대백화점, 목표주가는 얼마
신영증권은 최근의 급락을 저점 매수 기회로 판단했습니다. 고가품을 꾸준히 소화하는 내수 고객 기반이 견조한 상태에서 외국인 수요까지 흡수할 여지가 있다는 이유입니다.
신세계(004170)는 목표주가 500,000원, 투자의견 매수를 유지했습니다. 8월 18일 종가 424,500원 대비 약 18%의 상승 여력입니다. 백화점 호황에 점포 리뉴얼 효과가 겹쳤고, 면세부문 이익이 예상을 크게 웃돌며 전사 실적에 기여할 것으로 봤습니다.
현대백화점(069960)은 목표주가 140,000원으로 8월 18일 종가 100,000원 대비 40% 상승 여력을 제시했습니다. 종속회사 지누스의 실적 부진이 부담이지만, 효율화가 본격화되면 내년부터 연결 적자 부담이 크게 낮아질 것이라는 전망입니다.
대형마트와 편의점은 결이 다릅니다. 신영증권은 가치 대비 가격이 싼 회사로 이마트를 꼽았습니다. 스타벅스 스캔들로 2분기 적자를 냈지만, 본업 경쟁력 회복과 슈퍼·프로퍼티 등 종속회사 가치는 인정받을 만하다는 판단입니다. 편의점은 점포 효율화로 실적이 회복 구간에 들었으나, 장기 성장 비전이 현재 밸류를 설명하는지에는 의문을 남겼습니다.
자주 묻는 질문
Q. 목표주가 50만원이면 신세계를 지금 사도 되나요?
목표주가는 증권사의 12개월 전망치이지 매수 신호가 아닙니다. 외국인 소비 지속성과 환율 방향이 실적·밸류를 좌우하는 변수로 남아 있어, 추정치는 바뀔 수 있습니다.
Q. 왜 실적이 좋은데 PER이 8배로 낮아졌나요?
2분기 실적 호조에도 명품·외국인 의존도에 대한 경계감과 원화 강세 전환 우려가 주가를 먼저 끌어내렸기 때문입니다. 이익 전망은 유지됐지만 주가가 더 크게 빠지면서 예상 PER이 8배까지 내려왔습니다.
정리하며
이번 리포트의 핵심은 세 가지입니다. 백화점은 2분기 최고 실적에도 고점 대비 40% 조정을 받았다는 점, 한국(8배)과 일본(15~25배)의 밸류 격차가 오히려 벌어졌다는 점, 그리고 리레이팅의 열쇠가 외국인 수요와 환율에 달려 있다는 점입니다.
앞으로 확인할 지표는 방한 외국인 추이와 원/달러 환율 방향, 그리고 3분기 기존점 매출 신장률입니다. 이 숫자들이 꺾이지 않는다면, 신영증권이 말한 "체력 점검의 적절한 시점"이라는 판단도 힘을 받게 됩니다.
⚠️ 본 글은 정보 제공 목적이며 특정 종목의 매수·매도 추천이 아닙니다. 추정치는 증권사 전망으로 실제와 다를 수 있고, 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다.
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